买房人嫌20%的违约金太少怎么办?买房人如何举证自己的实际损失数额?

发布日期:2022-04-18 12:07    点击次数:201
郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

买房人如果没有违约,且没有在签订房屋买卖合同后撞上“限购令”,一般是可以要求卖房人继续履行合同的(交付房屋并办理过户手续)。但是,也不排除买房人出于种种原因在卖房人违约(涨价或者拒绝继续履行合同)的情形下,选择解除合同并主张违约金。房价疯涨,买房人的损失可能大于房屋买卖合同约定的20%的违约金。那么,买房人应当怎么举证证明自己的实际损失呢?

 

《合同法》第114条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”买房人如果嫌20%的违约金低于造成的损失就要主动提出来,并且要举证证明自己的实际损失超过房屋价款的20%,否则法院最多支持20%的违约金。

石家庄东方药业股份有限公司 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"> 

那么,买房人应当如何举证证明其实际损失的数额呢?对于一些交易成本(如为签订合同而支出的中介费、电话费、交通费、复印打印费、误工费等)买房人很容易举证证明,而且这部分损失也只占买房人实际损失的一小部分,买房人最大的损失是房价上涨给其造成的损失。那么,房价上涨给买房人造成的损失如何确定呢?

鉴定!《民事诉讼法》第63条规定鉴定意见属于证据,也就是说买房人可以拿鉴定意见作为证据证明自己的实际损失数额。《民事诉讼法》第76条规定:“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的,由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的,由人民法院指定。当事人未申请鉴定,人民法院对专门性问题认为需要鉴定的,应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。” 房价上涨的损失数额就是一个“查明事实的专门性问题”,需要买房人申请鉴定,并把鉴定机构出具的鉴定报告作为证据来证明房价上涨给自己造成的损失。

 

很多买房人都是第一次遇到法律纠纷,第一次打官司,第一次听说“鉴定”这个词,感觉很陌生,担心鉴定费用过高,担心鉴定时间拖的很久,更担心鉴定意见对自己不利。那么,有没有一种简单的方法计算房价上涨的损失呢?有,上海高院的“解答”!(当然,上海高院的这个“解答”在上海以外的地方可能只具有一定的参考价值)。上海高院关于二手房买卖的解答明确了房价上涨的计算方法:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;【《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第六条第二款规定:“对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。”】

 

本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。 OOO

相关资讯